Adam 为卖家提供什么
- Adam Garrett
- Nov 29, 2023
- 1 min read
图片由 Raider Photography 提供，取自之前位于 Kingsmill 的 Adam's 房源
在本文中，我想回顾一下我为卖家提供的服务。
高额净收益部分源于对卖家的诚实/坦诚
选择代理商的首要原因之一是代理商能够最大化您的净收益。虽然涉及很多因素，但最重要的原因之一是我对卖家的诚实。 除非代理商对卖家诚实，否则就无法实现净收益最大化。一个好的经纪人最终应该把事情交给你，但建议你可以做什么来参与实现你能获得的最高净收益，包括清洁、油漆和维修。修复填写卖家调查。代理人诚实意味着可能看起来不那么“热情”。当您作为其他代理商与您会面时，了解您的列表。这也意味着诚实的代理商更有可能在建议价值方面提供较低的#。 许多卖家没有意识到这一点，并且不会因为我的诚实而选择我，而没有意识到他们在做什么，而是选择了一个没有提及任何缺陷或提出太多建议的代理商更高的价值。我对卖家的诚实并没有阻止我在实际列表中听起来非常热情，左右指出您的房产的优点，并在 REIN 的评论中始终保持在字数上限的 95% 以内 MLS，然后在 MLS 上可见的列表图片标题中添加更多积极信息。从经纪人那里看到这种情况是非常罕见的。许多代理商会故意等到卖家签署挂牌协议后才提出任何改进建议，因为他们知道，如果另一个代理商看起来更“热情”，那么这些建议可能会让他们失去挂牌机会。比他们。在许多情况下，这样的等待可能会浪费卖家的时间和精力。 $，此外，代理没有早点告诉他们也令人沮丧。
相关：
1。 您应该按原样出售吗？
2。 融资维修在成交时支付
Adam 最大化卖方净收益的示例
1.在一个案例中，我收到的报价比同一房产的另一位代理商的收盘价高出 40,000 美元。< span style="color: #324158;"> 当时，我的列表在我列出时有 3 个报价。卖家违背了我的建议，拒绝了最高报价。在他们与另一位房地产经纪人一起挂牌后不久，他们确信我对房产的营销力度不够，尽管营销力度远远超过了典型的挂牌房源，可能是房产活跃营销的前 1%。经过多次降价，一年后，它通过另一家代理商（弗吉尼亚州的顶级代理商之一）以比我作为挂牌代理商时拒绝的报价低 40,000 美元的价格出售，我建议他们不要拒绝。请记住，那一年市场已经升值。
2.对于那些非常擅长推销房屋的人来说，达成评估无法证明合理的合同的情况并不少见。相反，当代理商不进行顶级营销时，很多情况下都会以低于评估值的价格购买房产。以下是我代表卖家和卖家时的一些例子。 我的营销导致合同高于评估：
A. 1 份合同的价格高于 45,000 美元（在估价师根据价值争议从原始金额中提高了金额之后，我制造），大约是销售价格的 10%。
B.买家支付的费用高达高于评估价值 15,000 美元（评估价格的 6%），并在出价时在购买前达成协议。
C.一些交割无评估意外事件
数十条评论和信息各平台推荐
https://www.adambgarrett.com/reviews
保持可用
努力工作
为客户省钱
留住客户兴趣第一
客户教育者（另请参阅我的内容广泛的网站，其中包含我所需要的足够内容）我写的可以写满一本书）
包括诚信在内的高道德标准
卓越
经验
自 2015 年 2 月以来，我拥有全职房地产经纪人经验，截至 2022 年，已完成 100 多笔成交。在成为房地产经纪人之前，我在 Garrett Realty Partners 的营销部门全职工作了 9 个月。从我的网站的简短回顾中可以看出由评论分享，“作为第三代房地产经纪人，他的知识基础和经验超出了他的年龄。”
迄今为止，在我最好的一年里，我在主要市场的代理商中名列前 8%（来自 REIN 的 Hampton Roads & #s MLS，不计算 REIN 之外的销售额）。
我大学一年级时，我的家人购买了这套房子，所以我了解一些许多人不知道的关于豪华海滨的事情：
您将在我的 Zillow 页面上看到我之前的大部分交易.
我不仅经验丰富，而且在我的房产演练中也非常详细，包括为所有希望通过不按原样销售但也可按原样销售来实现利润最大化的卖家。
透明覆盖地图我可以根据价格和信息在哪些方面为卖家提供帮助MLS 访问
下面是卖家地图，上面标有我可以访问的覆盖范围广泛的 5 个 MLS。白色区域是我的 MLS 覆盖范围不理想的区域。
本地无与伦比的物理与环境的结合数字资源
优秀数字工具带< /u> 协助卖家，包括但不限于：
ShowingTime以吸引更多买家和买家&apos的经纪人上门立即确认空置房产和房产的展示情况。从代理请求展示到住户收到请求之间没有延迟。
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这里是我专门为卖家提供的一些数字资源，尽管我的许多数字资源尚未发布。
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旧版
对于高端房产，如果卖家我的父亲 Greg Garrett ( Linkedin、Facebook、< a href="https://www.garrettrealtypartners.com/team/greg-garrett?rq=garrett" target="_blank">公司网页），可以与我一起参加上市预约&如果需要，请与我共同列出财产。他被 Realtor® 杂志评选为美国 50 名最佳房地产经纪人之一。他为卖家出售了几十处房产，售价超过 1,000,000 美元。可能比居住在东南弗吉尼亚州的任何人都售出更多房屋，个人出售数千处房产。
我的父亲是第 14 代弗吉尼亚人，40 多年前就开始创业，他的父母都是房地产经纪人。他于 70 年代末涉足这一行业，仍在营业。
“在其房地产职业生涯的早期，格雷格成为弗吉尼亚半岛排名第一的经纪人。然后他成为弗吉尼亚州汉普顿路的第一名经纪人。自从 90 年代末我们开始在我们当地主要的 MLS 中记录他的成交情况以来，他个人已经成交了超过 400 万处房产。在他最好的一年里，他每天都能成交一所房子。他将自己打造成一个团队，尽管只有他、交易协调员和团队成员。其他工作人员。他已经“缓和”了。他在房地产上花费的时间，但截至 22 年 11 月 30 日，他在过去 365 天内关闭了至少 98 套房屋，在之前 365 天内至少关闭了 126 套房屋，并且通常已完成 100 套或更多房屋一年相对稳定。
在我父亲成为房地产经纪人之前，我的祖父母都是经纪人。我的祖母获得了弗吉尼亚半岛房地产经纪人协会颁发的享有盛誉的翡翠奖，该奖项是从那些拥有 20 年销售业绩屡获殊荣的人士那里获得的。在某些年份，只有 1 人获得该奖项。
关于亚当的基本事实
Adam 不执行双重代理，其中 1 个代理试图同时代表买方和卖方。虽然在弗吉尼亚州是合法的，但它充满了问题，以至于在某些州是非法的，并且 Garrett Realty Partners 也禁止这样做。
Adam 有一个宽覆盖区域整个东南弗吉尼亚州的大部分地区（不包括东海岸），买家和卖家均可访问5 MLS。他还有一个电子表格这些 MLS 最重要的地方，有关SE VA 中多种 MLS 最重要的地方，以及 SE VA 中大量或主要使用其他 MLS 的地方。
截至 2022 年，Adam's 已关闭超过 100 处房产。
亚当的父亲（参见遗产部分）是一种宝贵的资源，有时可用于联合上市，住宅和住宅区都可以使用。商业化，并且个人累计销售量可能高于任何仍然活跃的 SE VA 代理商。
Adam 可以从事商业或住宅房地产、纯土地或带有建筑物的土地。每当涉及商业时，他都会把他的父亲作为宝贵的资源纳入考虑范围，因为 Adam 所做的住宅工作多于商业工作，而他的父亲在商业方面的经验比他丰富得多。
相关事实：
Adam 擅长数学和数学。善于言辞。他在SAT 数学考试中取得了前 2 个百分点的成绩，在写作技巧 PSAT 考试中取得了 80/80 的成绩。
具有竞争力的佣金，多种选择
Adam 不收取交易协调员费用。
考虑 Adam 在不同佣金级别提供的服务以及价格点，他提供的产品极具竞争力。例如，以他提供的最低价格点提供最低佣金选项，卖家仍然可以拥有专业照片，天线和Matterport 虚拟旅游，这是其他代理商很少提供的标准组合，即使是 3% 的挂牌方佣金，但也会有安置在市/县的主要 MLS 中，而不是在较高的佣金套餐中以较高的价格点提供最多 4 个（如果主要 MLS 是 CBRAR/CVR，则放置在 2 个 MLS 中，因为通过合作社仅涉及 1 个数据输入表） 、新区域图片 我可以从地面或空中拍摄，& 其他各种功能的精简产品，我通常会超越这些< /a>（即整个房源内不提供前 3% 的优质零食/饮料）。
即使在收取相同佣金率的 2 个代理之间进行选择，您使用的销售代理也会对您的净收益产生巨大影响，具体取决于您所获得的代理的质量以及他们将为您的财产进行的营销。请参阅我的标题为“Adam 最大化卖方净收益的示例”的部分中的示例，了解这可能意味着多少（即 4 万美元的不同销售价格）。
如果您正在寻找镇上最低的佣金，亚当没有。如果他确实提供了镇上最低的佣金，他将需要大幅减少他提供的佣金，否则，他很快就会被迫破产，因为他再次超越了他的要求。再次。为了让极低佣金的代理商能够生存，他们必须走很多捷径，甚至与典型代理商所做的相比，以支持比典型代理商更高的交易量。
如果您还需要购买，这是绝佳的选择
如果您也需要购买，我有优秀选项。
下面我想分享更多关于我在营销领域提供的服务。下面带 * 的项目可能取决于位置、价格和所需的佣金等级：
*排名前 1% 的虚拟旅游
您是否知道大多数转售房产不使用顶级虚拟旅游，即使它们包含 3D 旅游，而且就质量而言，最常用的平台甚至不是虚拟旅游中的前六名平台（但他们说它很便宜......）？在列表中，我的列表在虚拟旅游质量方面名列前 1%，结合了 Matterport 摄影（迄今为止的顶级平台）和对细节的关注，不仅包括内部照片，还包括外部*。虚拟游览提高了 Zillow 等地搜索结果中的房产数量，并增加了人们在线查看您房屋的可能性。虚拟参观其实是个好地方，包括室内已完工空间、室内未完工空间、室外，3D风格，一切都变得更好，看不见的买家因为意外而想退出合同的可能性更低。< /p>
Matterport 是虚拟旅游领域的行业领导者。 Matterport 虚拟游览（包括内部和外部*）包含高级虚拟游览与典型的替代方案（包括玩具屋视图选项）相比。通常与其他代理商一起，当使用 Matterport 游览时，不会拍摄外部照片，也不会拍摄车库或其他未完成的空间照片。我的标准佣金结构包括室内装饰和装饰。外观。
以下是一位热门 Youtuber 对 Matterport 顶级替代品的排名，作为深入比较的一部分，其中常见的选项如 Zillow 360 Tours 质量不够高，无法晋级：
Matterport 示例 我拍摄了以前的列表我卖的，包括内部，外部，&玩具屋视图。
图片由 Matterport 提供，来自 Adam 的已售清单
图片由 Matterport 提供，来自 Adam 的已售清单
顶级 0.1% 本地化 SE VA 卖家指南
我的房屋卖家指南有链接我写的几十篇文章都带有第三方内容的链接，这些文章也包含根据卖家的个性化本地化内容的文章。和我一起销售的经验。我把你从你决定出售之前到交割之后。
顶级展示平台可用
您是否知道，由于中间人抽签太慢，有些展示和一些报价从未出现？ Showingtime，远远优于替代展示服务中，中间人被排除在外，这样代理商就可以立即确认空置房产和房产的看房情况。可以直接向住户询问某些可用的时间范围。我自己订阅了它，通过吸引更多买家来优化我的卖家体验。
基于分层产品的灵活佣金率
我的目标之一是比其他经验丰富的全方位服务上市代理提供更多的选择，以及以相同的金额获得更高质量的选择，在我职业生涯的这一点上，我已经实现了那个目标。我从来没有计划成为佣金代理大幅折扣，因为对于卖家的净收益低于我能提供的价格来说，质量的牺牲太大了。也就是说，我提供灵活的佣金套餐，以便卖家可以选择他们想要的佣金选项，即使是最低的套餐也仍然包括大多数代理商所不具备的对营销和销售产生重大积极影响的佣金选项。净利润，例如航空摄影的组合，非常棒的区域摄影，包括场外天线，放映时间，& Matterport 3D 虚拟游览。
注意：对于那些拥有 Adam 从第 3 方提供的预付款佣金的人来说，灵活的选项不可用。
*访问我的 5 个多重列表服务 (MLS) 中的最多 4 个
当我作为一名潜在的上市经纪人采访一位前经纪人时，他正在出售他在汉普顿的家人的房子，最重要的两个因素之一他之所以选择与我合作，而不是与他面试的另一位经纪人合作，是因为我要将他的房源放在超过 1 个 MLS 上。
MLS 准入对于成功销售至关重要。在弗吉尼亚州东南部，一些城市/县的单一 MLS 上的房源数量不超过 50%，这大大降低了其适销性。 根据全国房地产经纪人协会的说法，“有 49% 的买家在选择经纪人时最希望有经纪人帮助他们找到合适的房子。” 主要意味着代理商通过MLS feed向他们所代表的买家发送房产给买家，并且代理商通常只是1个MLS的一部分。我见过里士满的经纪人向我询问汉普顿的房产，但很明显，经纪人对附近的竞争一无所知，因为他们只使用里士满 MLS 为买家和买家寻找房产。我的房源已列入 Richmond MLS。我还看到，在其他代理商的房源列表中，唯一使用的 MLS 的市场份额小于 1%，这实际上消除了该房源从代理商的房源流向买家的机会。饲料。卖家可能对此一无所知，也不知道他的房产因此而在市场上销售得多么糟糕。对于那些想偷工减料的低佣金代理商来说，这种问题更为常见，部分原因是每个 MLS 都有自己的费用。
我提供：
1. 卖家最多可获得 4 MLS。 MLS 访问是我提供的因素之一，取决于价格和佣金率。请随时联系以获取所有详细信息。
[相关：在东南弗吉尼亚州拥有超过 1 个 MLS 的最重要城市]
2.我在其他地方没有看到的数据可以显示该地区哪些城市/县是每个城市/县的主要城市/县。每个人的代表比例是多少。 这里是根据我自己对 5 个 MLS 和 5 个 MLS 的研究，列出了东南弗吉尼亚州哪个城市最常使用 MLS 的列表 这里是一篇关于 MLS 的文章解释 MLS 和 MLS 的重要性买家和卖家的其他详细信息。
这是我的 5 个 MLS：
北颈 (NE)，
弗吉尼亚中部地区（西），
切萨皮克湾和切萨皮克湾河流房地产经纪人协会 (E)，
威廉斯堡（中部），
&房地产信息网（SE）
3. MLS 中的数据输入非常详细，以持续最大化公共评论空间的字数（95% 以内），以显示积极的属性元素和内容。检查比大多数类似房产代理人更多的房产特征，以最大限度地提高可搜索性。
专业静态摄影
以下是我之前列表中的一些示例：
上面的图片由 Art Louis Photography 提供，来自 Adam's 的前列表
上面的图片由美国房地产媒体提供，来自 Adam’s 的前列表
以上图片由美国房地产媒体提供，来自 Adam’s 的前列表
上面的图片由美国房地产媒体提供，来自 Adam's 的前列表
上面的图片由 Art Louis Photography 提供，来自 Adam's 的前列表
上面的图片由 Art Louis Photography 提供，来自 Adam's 的前列表
列表航拍
亚当·加勒特 (Adam Garrett) 在他出售的房源中拍摄的航空摄影示例（全部由 Adam 拍摄）：
*提供详细信息&跟进买家和买家买家代理
虽然有些代理商在跟进方面完全疏忽，但在回应买家的询问时却表现得十分疏忽。代理，&显示买家的请求代理人，亚当对详细询问做出回应预先向买家提供大量信息代理在通过 Showingtime 自动发出展示请求时，例如专用于 显示他的列表 &对于买家'代理商撰写报价，以便卖家可以获得最好的报价。 Adam 还可以选择与表示有兴趣或展示该房产的各方联系，而不排除在接受要约之前的可能性，除非与买方代理人请求展示之前 MLS 中明确的截止日期相关在代理评论中。
*在整个列表中的房产：增强买家的展示体验
*支架可放置 11"x17"如果在挂牌前搬走家具，则展示房屋的卡片纸图像，并根据需要放置在位置和附近的天线上。在某些房间中，它们将直接放置在台面表面上，而不是包括支架，例如在厨房台面上，它是卡片纸图像上区域的代理：
前 1% 的实时视频可供潜在买家使用，而 Adam 的展示则可供无人代表的买家和不可用的买家代理使用 (参见第六节）。
在整个列表中的房产：增强买家的展示体验代理
根据 全国房地产经纪人协会称，到 2022 年，“86% 的买家通过房地产经纪人或经纪人购买了房屋。”买方代理人的意见和经验对买方影响很大，包括他们是否提出报价、他们提出的报价的质量以及他们如何积极地努力保持交易完整。
*1-3 电子 MLS 密码箱和密码箱承包商锁箱（至少 1 个电子锁箱和 1 个用于住宅和商业建筑的承包商锁箱）
在某些情况下，许多代理商的可用密码箱太有限，从而消除了买方和买方代理商在热门市场签订合同之前查看房屋的能力，特别是如果代理商不属于该房屋的一部分。本地 MLS。
*优质零食和零食饮料
零食和饮料的选择、质量和数量都比典型的要好得多（如果有的话）。选择这些零食和饮料时，请记住减轻溢出物的损害，例如所有透明液体。
*有限的高度实用的舞台帮助
有限的高度实用的舞台协助，包括（如果尚未提供）手巾、内部地垫、外部入口垫、鞋套、卫生纸、带内置标签的鞋套篮、打开垃圾桶的金属台阶等.*
*论文营销活动
GRP 营销部门制作的专业亮点表。
https://www.adambgarrett.com/examples-of-my -营销
*向我公司的大约 100 名代理商进行纸质营销与酒店相同的传单位于标志和传单盒中。在建筑物中
*向至少 200 个家庭的地区业主发送刚刚上市的纸质明信片 - 典型佣金超过 30 万美元折扣佣金超过 80 万美元。
*开放日
通过结合出色的营销，Adam 为开放房屋提供了绝佳的选择，这是无代表的买家预览房产的最佳方式之一。亚当还看到，代表买家在开放日看到了他单独列出的房屋，然后在购买前与他们的经纪人一起回来。更多的放映意味着更多的竞争，最终意味着更高的净收入。
除了实际将人们带入大门并提供他们可以提供的优惠和反馈之外，开放日还可以增强 Zillow（顶级房地产网站）等网站上的房产算法，因此，如果您在第一次购买后尚未出售，开放日，定期举行开放日可以将您的结果进一步推向顶峰，获得更多观看次数、更多保存次数和更多信息。更多展示。
数字营销与*社交媒体活动
向大约 100 名代理商进行电子邮件营销
通过付费第三方服务从 MLS 直接向数百个网站提供信息。
*平均覆盖人数超过 10,000 人、平均参与人数超过 1000 人的社交媒体活动（也不包括某些可能会引起公众质疑的不良房产，即异常肮脏的房产和经过多次明显维修的房产）需求）
以上都不是付费广告，但每个广告都花费了时间并取得了其他代理无法达到的效果。在最后一个列表中参加开放日的买家的主要来源以及开放日后询问的买家的主要来源之一是我的 Facebook 活动。我没有花一毛钱，并与卖家合作，通过设置让他们很容易执行一些补充份额，而我执行大部分操作。
图片由 Facebook 提供
示例内饰和外观Matterport 外部虚拟之旅，来自 Adam’s 的前列表。 Adam 拍摄的 Matterport 示例
询问亚当和您采访过的所有经纪人最近 5 个房源：这些经纪人对经纪人和经纪人说了很多话。经常被卖家忽视。
向您采访的所有代理商询问他们最近的 5 个列表。高度关注这些列表的质量，&最好并排比较 2 个代理商提供的类似房源的房屋质量和房屋面积。以下是一些需要检查的指标：
图片量（但请记住，除非您谈论的是带岛台的厨房、具有壁炉等特殊功能的房间或超过 500 平方英尺的房间，否则您不应该经常看到超过每个房间的 2 张照片，应在它们之间占据整个房间；如果您有 50 张 2000 平方英尺的房屋照片，面积小于 0.25 英亩，但没有面积照片，则在大多数情况下，经纪人只是做了很多不必要的照片浪费买家时间）。
图像质量
区域照片（对于面积 <3000 平方英尺和 <.5 英亩的房屋，这些是最重要的）
虚拟旅游质量（尤其是无论是否是使用的 6 个顶级平台之一，外部拍摄体积，区域设施拍摄体积，以及未完成的空间体积）
公开言论字数统计
通过公开评论之外提到的包含项目的数量进行搜索（特别关注那些不需要但可能会对您的财产从搜索中过滤掉产生重大影响的项目，例如 REIN MLS 中的面积）
另外，验证他们的 Zillow 个人资料（在哪里搜索< /a>; Adam 的）代理商向您发送的列表的日期是他们最近的列表，以防代理商想要挑选。如果与其他代理商相比，列表按时间顺序更分散或不在您附近，那不是问题，特别是如果营销质量更高（这本质上需要代理商花费更多的时间和/或金钱），只要代理可以访问适合您的MLS，并且在东南弗吉尼亚州，在许多情况下超过 1 MLS。
请记住，有时，Matterport 旅游团会在促销结束后不久就被取消。就我而言，我通常不会在关闭后将它们保留太长时间，而是将我完成的所有 Matterport 虚拟游览存档，以防您希望我为您重新激活一个。
有关更多详细信息，请访问：审核代理'以前的在线列表
相关：
1。 房屋卖家指南
3。 联系亚当
9。 如何在上市前准备房屋内部
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